Perché le surroghe sono crollate

Nel primo trimestre del 2026 le erogazioni di mutui per l’acquisto di una casa sono ancora cresciute, e le compravendite pure. Le surroghe, nello stesso periodo, sono quasi sparite: l’Osservatorio Assofin-CRIF-Prometeia le dà in calo di due terzi, la Banca d’Italia di una quota di poco inferiore, dopo un 2025 in forte crescita. Chi legge i titoli ne ricava che qualcosa si è rotto. In realtà non si è rotto niente: la surroga è un’opzione, e un’opzione ha valore solo a certe condizioni.

Quando una surroga conviene

La surroga è il diritto di trasferire il mutuo a un’altra banca, senza penali e senza spese per il cliente, con la nuova banca che subentra nell’ipoteca. Spetta a chi ha un mutuo ipotecario per la casa, in ogni momento, e senza bisogno del consenso della banca di partenza. Ma «poterla fare» e «convenirne» sono cose diverse, e la seconda dipende da tre quantità che si moltiplicano.

La prima è la distanza fra il tasso che si sta pagando e quello che il mercato offre oggi a un profilo come il proprio. Se è zero, o negativa, non c’è niente da guadagnare. La seconda è il debito che resta da pagare: un risparmio sul tasso si applica al capitale ancora in piedi, quindi più è basso, meno rende. La terza è il tempo che resta: il risparmio si incassa rata dopo rata, e nei primi anni la rata è fatta soprattutto di interessi, come si vede in Dove finiscono i soldi della tua rata. Per questo una surroga fatta al decimo anno rende molto meno della stessa fatta al terzo.

Basta che una delle tre sia vicina a zero perché il prodotto sia vicino a zero. La spiegazione del crollo sta nella prima: per la maggior parte dei mutui, la distanza dal mercato si è azzerata.

Perché le richieste sono cadute

Chi poteva, ha già surrogato. Il 2025 è stato un anno di surroghe in forte crescita: nell’Osservatorio Assofin-CRIF-Prometeia del 25 giugno 2026, dopo il +28,7% del 2025 arriva il crollo del primo trimestre 2026. L’Osservatorio stesso lo spiega con «il progressivo esaurimento dei vecchi contratti in grado di beneficiare di condizioni economiche migliorative». In sostanza il serbatoio era fatto dei mutui accesi quando i tassi erano alti e poi scesi, e una volta che quei mutui sono passati a condizioni migliori non ce n’è un secondo giro: chi ha surrogato nel 2025 ha già un tasso basso e oggi non ha più niente da guadagnare.

Il mercato non offre più sotto il tasso di prima. Dalla primavera del 2026 la BCE ha alzato i tassi due volte, a giugno e a settembre, e gli indici a cui sono legati i mutui si sono mossi nella stessa direzione. La Bussola CRIF-MutuiSupermarket del secondo trimestre lo dice in una frase: la risalita dei tassi IRS ha reso la rinegoziazione meno attraente per i mutui di recente erogazione, che già avevano condizioni favorevoli. Nello stesso trimestre le richieste di surroga sono il 19% della domanda online di mutui, mentre l’acquisto di una casa arriva al 76%.

Nel frattempo la domanda di mutui nuovi regge più della surroga. Il rapporto CRIF del 19 ottobre dà la domanda di mutui delle famiglie in calo del 5,9% nei primi nove mesi del 2026 e le surroghe in calo del 42,4% nel solo primo semestre. Le due cose non sono lo stesso fenomeno: la domanda di chi compra casa rallenta per le attese sui tassi, quella di chi surroga si è ridotta perché la convenienza è finita. Chi legge «mutui in calo» e «surroghe in calo» come un’unica storia sbaglia il diagnostico.

Cosa il crollo non dice

Non dice che le banche abbiano reso più difficile surrogare. La legge non lo consente: la portabilità è un diritto del cliente, e non è stato toccato. Non dice nemmeno che i clienti si siano disinteressati. Dice che, per la maggior parte di chi ha un mutuo, il confronto con il mercato di oggi non porta più un vantaggio.

Va aggiunto che la nuova banca, in una surroga, rifà comunque la propria valutazione dell’immobile e del merito creditizio, e MutuiOnline osserva che le banche sono oggi più selettive. È un freno in più, ma non è la causa: senza vantaggio sul tasso non ci sarebbe richiesta da frenare.

Dove ha ancora senso

La surroga non è finita: è cambiato il suo scopo. Per chi ha acceso un mutuo quando i tassi erano al massimo, e ha ancora molto debito e molti anni davanti, il confronto può dare ancora un risparmio vero. E per chi ha un mutuo a tasso variabile e dorme male, la surroga è il modo di passare al fisso senza ricominciare da capo: qui però non si compra un tasso più basso, si compra certezza, e la certezza ha un prezzo.

Una surroga, infine, non permette di aumentare l’importo: chi ha bisogno di liquidità in più deve passare da una sostituzione, che è un’altra operazione, con un’altra istruttoria.

Come verificare il proprio caso

Il test è quello delle tre quantità: quanto si sta pagando rispetto a ciò che oggi si trova per un profilo come il proprio, quanto capitale resta, quanti anni mancano. Per metterci i numeri veri servono i propri, e il posto giusto sono gli strumenti con i campi vuoti: il confronto si fa sui preventivi completi, letti sul TAEG, non su una media di mercato.