Dove finiscono i soldi
della tua rata
È una delle domande più comuni, e sempre con la stessa aria di sospetto: “Sono cinque anni che pago e il debito non è quasi sceso. Come è possibile?” È possibile, è normale, ed è scritto nel piano di ammortamento che hai firmato.
La rata non cambia, il suo contenuto sì
In Italia quasi tutti i mutui usano l’ammortamento francese: la rata resta identica dal primo all’ultimo mese. Dentro, però, si mescolano due cose diverse — gli interessi, che sono il costo del denaro, e il capitale, che è il debito che scende.
E qui sta il punto: gli interessi si calcolano ogni mese sul debito che resta. All’inizio il debito è tutto intero, quindi gli interessi sono al massimo e di capitale ne resta poco. Man mano che il debito cala, la quota di interessi si assottiglia e quella di capitale cresce, fino a diventare quasi tutta la rata.
Quanto sia grande la quota di interessi dei primi anni non è uguale per tutti: dipende dal tasso e dalla durata. Più il tasso è alto e più il piano è lungo, più pesa la parte di interessi all’inizio — su un mutuo lungo, e con un tasso che non sia dei più bassi, nei primi anni supera la metà della rata. All’ultimo anno, invece, arrivano tutti allo stesso punto: di interessi non resta quasi nulla, perché non resta quasi più debito su cui calcolarli.
Non è una scorrettezza della banca: è il modo in cui funziona un interesse calcolato sul residuo.
Le tre conseguenze pratiche
Estinguere prima conviene, e conviene presto. Ogni euro versato in anticipo cancella tutti gli interessi futuri di quell’euro. Farlo al terzo anno vale molto più che farlo al quindicesimo, quando gli interessi in gran parte li hai già pagati.
La surroga ha una finestra. Cambiare banca per un tasso migliore rende in proporzione agli interessi che si hanno ancora davanti, non a quelli già versati: è la stessa figura letta da destra a sinistra. Nei primi anni la finestra è spalancata, perché davanti c’è quasi tutto il costo; verso la fine del piano si chiude, perché il grosso degli interessi è ormai alle spalle e quel che resta da pagare è soprattutto debito proprio.
Allungare la durata abbassa la rata e alza il conto. È una leva legittima quando la rata diventa insostenibile, ma va usata sapendo cosa costa: dieci anni in più significano dieci anni in più di interessi calcolati su un debito che scende ancora più lentamente. È anche il motivo per cui la stessa cifra, spalmata più a lungo, fa una rata più leggera e un totale più pesante.
Prova con i tuoi numeri
I numeri li metti tu, dal preventivo o dal contratto. Il calcolo avviene nel tuo browser e non esce da lì.
Sposta il cursore per vedere l'effetto di un rialzo sulla rata di un mutuo a tasso variabile.
Il calcolo usa il TAN, quindi non comprende spese, imposte e assicurazioni: per il costo pieno serve il TAEG. Su un tasso fisso il rialzo non tocca la rata già in essere; su un variabile la modifica al successivo aggiornamento.
I due numeri da chiedere alla banca
Non la rata: quella la sai già. Chiedi il debito residuo e il totale interessi pagati a una certa data — sono due numeri che la banca deve poterti dare, e sono i tuoi, non quelli di un esempio.
Il primo dice quanto manca davvero. Il secondo, messo accanto al primo, dice se sei ancora nella parte del piano in cui una mossa — estinzione parziale, surroga, rinegoziazione — ha senso, oppure se ormai stai solo rimborsando capitale e il grosso del costo è alle spalle.
È il conto che sul tuo mutuo si fa in un minuto, e che nessuna pagina può fare al posto tuo: la composizione della rata dipende dal tasso che hai firmato, dagli anni che mancano e da quanto hai già versato.
Le informazioni hanno carattere divulgativo e non costituiscono consulenza finanziaria; non sostituiscono le fonti ufficiali e il proprio consulente di fiducia. Le parole tecniche sono spiegate nel glossario.