Comprare casa
quando manca l'anticipo

L’ostacolo che ferma più acquisti non è la rata: è l’anticipo. Le banche finanziano di norma fino all’80% del valore dell’immobile, il che significa che al rogito bisogna arrivare con un quinto del prezzo già da parte, più le spese. Una famiglia può avere il reddito per sostenere comodamente la rata e non avere quella somma: sono due cose diverse, e la seconda non si risolve col tempo se nel frattempo si paga un affitto.

Il Fondo di garanzia mutui prima casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia, esiste per questo. Non è un contributo e non abbassa il tasso: è lo Stato che si fa garante di una parte del mutuo. La banca, rischiando meno, può concedere un finanziamento che copre l’intero prezzo — o quasi.

Come funziona, in due righe

La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale del mutuo. Per alcune categorie considerate prioritarie sale fino all’80%, e proprio quella percentuale più alta è ciò che permette alla banca di finanziare oltre la soglia abituale dell’80% del prezzo.

Tradotto: chi rientra nelle categorie prioritarie può ottenere un mutuo che copre l’intero prezzo d’acquisto, presentandosi con i soli soldi delle spese — notaio, imposte, eventuale agenzia — invece che con un quinto del valore della casa.

Chi rientra fra le categorie prioritarie

• Giovani under 36;
• giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni, con almeno un componente under 36;
• nuclei monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi popolari (IACP);
• famiglie numerose, con soglie ISEE che crescono col numero dei figli under 21: fino a 40.000 euro con tre figli, 45.000 con quattro, 50.000 con cinque o più — e la percentuale di garanzia sale di conseguenza;
• dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità permanente grave riconosciuta ai sensi della legge 104, e chi convive da almeno due anni con un familiare in quella condizione, purché si tratti di figlio, figlia, fratello o sorella.

Quest’ultima è la novità: prima di agosto quelle situazioni non avevano una corsia dedicata. Per un nucleo che assiste un familiare con disabilità grave — spesso con un solo reddito pieno e risparmi erosi dalle spese di assistenza — è esattamente il caso in cui l’anticipo è l’ostacolo e la capacità di pagare la rata c’è.

I limiti da conoscere prima di farci un piano

Il mutuo garantito non può superare i 250.000 euro. È il limite fissato dalla norma, ed è il più stringente dove i prezzi sono alti: oltre quella soglia il Fondo non copre l’operazione, e la parte eccedente non è semplicemente meno garantita — resta fuori. È il primo controllo da fare, prima ancora di scegliere la banca.

L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale, e sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 — abitazioni signorili, ville, castelli — oltre agli immobili con caratteristiche di lusso.

La misura è prorogata fino al 31 dicembre 2027. C’è tempo, ma non è una situazione permanente: le proroghe sono arrivate finora di biennio in biennio, e nessuno può garantire la prossima.

L’avvertenza che quasi nessuno vi dirà

La garanzia dello Stato non è un diritto al mutuo. Riduce il rischio della banca, non sostituisce la sua valutazione: reddito, stabilità del lavoro, debiti già in corso e storia creditizia vengono esaminati esattamente come in qualsiasi altra pratica. Chi non passa l’istruttoria non la passa nemmeno con la garanzia.

E c’è un punto di sostanza che conviene mettere in conto prima di entusiasmarsi per il “mutuo al 100%”: finanziare l’intero prezzo significa una rata più alta e più interessi sull’intera durata, perché il capitale su cui si pagano è maggiore, e perché un mutuo che copre tutto il valore è per la banca un’operazione più rischiosa — cosa che di norma si vede anche nelle condizioni. Il Fondo risolve un problema reale, l’assenza di liquidità iniziale, ma non lo fa gratis: se una parte dell’anticipo c’è, quasi sempre conviene metterla.

Quanto alle condizioni, la garanzia non le fissa e non le migliora da sola: restano quelle che la banca propone, e si giudicano come qualunque altra offerta — sul TAEG, non sul tasso nominale, e confrontando due preventivi completi anziché un preventivo con una media di mercato. Il metodo è quello di TAN e TAEG, la differenza che ti costa denaro.

Come si chiede

Il passaggio che genera più confusione è questo: la domanda non si presenta a Consap, ma alla banca. Si sceglie un istituto aderente al Fondo, e insieme alla richiesta di mutuo si consegna il modulo di accesso alla garanzia, disponibile sui siti di Consap, del Dipartimento del Tesoro e delle banche stesse.

Due cose da preparare prima: l’ISEE in corso di validità, dove serve, perché ottenerlo richiede giorni e non si improvvisa alla firma del compromesso; e la verifica che la banca scelta aderisca davvero — non tutte lo fanno, e scoprirlo a istruttoria avviata significa ricominciare.

Le condizioni sono quelle in vigore ad agosto 2026. L’estensione alle persone con disabilità grave e ai familiari conviventi è stata introdotta dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, ed è operativa dal 3 agosto 2026. Requisiti, soglie ISEE ed elenco delle banche aderenti sono pubblicati sul sito di Consap: prima di impostare un acquisto conviene verificarli lì, perché possono cambiare.