Hai un mutuo di qualche anno fa
e la rata è salita

La tua banca le condizioni di quel giorno

Il tuo mutuo si sposta

• Perizia
• Notaio
• Istruttoria

le paga la banca nuova

Un'altra banca le condizioni di oggi

Se non fai niente

Continui con le condizioni del giorno in cui hai firmato. La banca non ti telefona per dirti che oggi il mercato è un altro, e fa il suo mestiere.

paghi quelle di allora

Con la surroga

Sposti quello che resta da pagare. La tua vecchia banca non può chiederti niente e non può dire di no; la casa va riperiziata.

a carico della banca subentrante

Perché la rata è cambiata

Se hai un mutuo a tasso variabile, la rata non la decide la tua banca da sola: la decide una catena che parte molto più in alto. La banca ci mette un pezzo solo — il proprio ricarico, lo spread — e quello è l'unico anello negoziabile, ma si negozia prima della firma.

Questo spiega perché non serve a niente arrabbiarsi con la filiale, e spiega anche la cosa opposta: quando la catena si muove al contrario, la rata non scende da sola dappertutto. Chi ha firmato in un momento di tassi alti continua a pagare le condizioni di quel momento finché non fa qualcosa.

1. 1 BCE Fissa il costo del denaro per tutta l’area euro
2. 2 Mercato interbancario Le banche si prestano fra loro: nasce l’Euribor
3. 3 La tua banca Aggiunge il proprio ricarico, lo spread
4. 4 La tua rata Euribor + spread, applicati al debito residuo

Portare il mutuo in un'altra banca: la surroga

È la cosa più sconosciuta e più utile di tutte. Se la banca dall'altro lato della strada oggi fa condizioni migliori, tu ci porti il mutuo che hai già.

Perizia, notaio, istruttoria: le paga la banca nuova. La tua vecchia banca non ti può chiedere niente e non ti può dire di no. E nessuna delle due banche può addebitarti costi per la surroga.

Due paletti, perché sono quelli su cui poi si discute. Si sposta quello che resta da pagare, non un euro di più: se vuoi anche liquidità aggiuntiva è un'altra operazione, con altre regole e altri costi. E la casa deve valere abbastanza, quindi la perizia si rifà.

Fisso o variabile, se decidi di spostarlo

La domanda non è una previsione, è una domanda da fare a sé stessi: se fra due anni la rata arriva più alta, e resta più alta, il bilancio di casa regge senza toglierti il sonno? Se la risposta è no, è fisso. Non c'entra essere prudenti o coraggiosi: c'entra quanto margine c'è in casa — e di quanto possa salire la tua rata lo dice il calcolatore qui sotto, con i numeri del tuo contratto.

Poi c'è il conto, e si fa con i due tassi che hai davvero sul preventivo — non con quelli medi di mercato. Quello che serve sapere è di quanto deve salire il variabile perché il vantaggio di oggi si azzeri.

Fisso o variabile: dove sta il punto di pareggio

Metti i due tassi che hai davvero sul preventivo. Il calcolo dice quanto risparmi oggi con il variabile e quanto deve salire perché quel vantaggio si azzeri.

Importo € Durata anni

Tasso fisso % TAN

Rata mensile —

Tasso variabile % TAN

Rata mensile —

—

Il confronto è a tassi fermi e sul solo TAN: è il punto di partenza di una valutazione, non la valutazione. Quanto pesa davvero il rischio dipende da quanto margine ha il tuo bilancio familiare e da quanto a lungo terrai il mutuo.

Rinegoziare con la propria banca

È la strada più semplice e la più trascurata: si va dalla propria banca e si chiede di rivedere le condizioni. Non costa niente chiedere e non costa niente farlo, se dicono di sì. Spesso è la banca stessa a preferirlo, quando l'alternativa è vederti andare via con una surroga: la richiesta ha molto più peso se sai già cosa ti offrirebbe qualcun altro.

Chiudere prima

Si può, sempre. Su un mutuo per comprare o ristrutturare un'abitazione, o per la propria attività economica o professionale, fatto da una persona fisica dal 2 febbraio 2007 in poi, la banca non può chiedere nessuna penale. Zero: chiudi e basta.

Sul prestito personale è diverso, e vale la pena conoscere la norma — l'art. 125-sexies del Testo unico bancario — per intero, perché ha tre limiti e non uno. La penale può esserci, ma non può superare l'1% del capitale restituito in anticipo; scende allo 0,5% se alla scadenza manca un anno o meno; e in nessun caso può superare gli interessi che avresti pagato da qui alla fine. Non è dovuta affatto in quattro casi: quando il rimborso lo fa un'assicurazione stipulata a garanzia del prestito; quando il prestito è un'apertura di credito; quando si rimborsa in un periodo in cui il tasso non è fisso; e quando il rimborso chiude l'intero debito residuo e quel debito non supera i 10.000 €. In compenso — e questa è la parte che non ti dice nessuno — hai diritto a riavere indietro la quota non goduta dei costi pagati all'inizio: spese di istruttoria, commissioni, assicurazione. Quanto valga dipende da quello che hai pagato alla firma e da quanto manca alla fine, e si legge sul tuo contratto. Vanno chiesti, e vanno chiesti per iscritto.

Se un mese la rata non ci sta

Non è la stessa cosa di quello che c'è scritto sopra, e va detto a parte. Capita: una cassa integrazione, una separazione, un mese in malattia, una caldaia che si rompe a gennaio. In quel momento le mosse istintive sono due, e sono le due peggiori possibili: stare zitti e sperare, oppure andare a chiedere un altro prestito per pagare quello di prima, chiedendolo un po' dappertutto.

Una banca a cui telefoni prima e una banca che scopre da sola che non paghi sono due banche diverse, anche se è la stessa banca.

Se chiami prima, per loro sei un cliente in difficoltà temporanea: un problema da gestire. Se lo scoprono dopo, sei una pratica in sofferenza: un problema da chiudere. Cambia chi la prende in mano, cambia cosa possono offrirti, cambia tutto. E nessuno dà una medaglia per aver resistito da soli tre mesi: la ragione per cui non si telefona è la vergogna, ed è la cosa che costa più cara di tutte.

Cosa si può chiedere

• Allungare. Stesso debito, più anni, rata più bassa. Alla fine avrai dato alla banca qualcosa in più: è il prezzo di respirare adesso, e va saputo.
• Sospendere. Fermare le rate per qualche mese. Sul mutuo della prima casa esiste anche un fondo pubblico che consente di sospendere fino a diciotto mesi in situazioni come la perdita del lavoro, e per quel periodo una parte degli interessi la copre lo Stato. Non è per tutti: vale solo per gli eventi che la legge elenca — fra questi la perdita del lavoro, la morte, una grave invalidità — e ha limiti sull'importo del mutuo e sull'ISEE. La domanda si presenta alla propria banca, che la inoltra. Non costa niente, e quasi nessuno sa che esiste.
• Rinegoziare. Rivedere le condizioni con la propria banca.
• Mettere insieme tutto. Se c'è un mutuo più due o tre prestiti sparsi, spesso si rifà un'unica cosa con una rata più bassa della somma di quelle attuali. È un consolidamento: allunga i tempi e alla fine costa di più, ma toglie l'acqua alla gola — detto per intero, con i due numeri, qui.

E la mossa da non fare, mai: bussare a cinque porte in due settimane. Le richieste restano scritte, e la sesta banca non vede una persona che cerca la condizione migliore — vede una persona che cerca soldi dappertutto. Come funzionano le banche dati.

Se il problema non è un mese storto ma una rata che non ci sta più, la cosa giusta non è un altro finanziamento. Esistono servizi gratuiti di consulenza sul debito — le fondazioni e le associazioni antiusura riconosciute dal Ministero dell'Economia, le associazioni dei consumatori — e la legge li affida proprio a chi non vende credito. La prima telefonata da fare è a loro, o alla propria banca, prima che se ne accorga lei.

E se invece vuoi vendere la casa

Si può, sempre, e non serve il permesso della banca. Il giorno del rogito, con i soldi di chi compra si chiude il mutuo e quello che avanza è tuo: si fa in mezz'ora e succede tutti i giorni. C'è anche la strada opposta — il mutuo se lo prende chi compra invece di farsene uno nuovo — che si può fare se la banca è d'accordo, con un'accortezza: se la banca non ti libera espressamente, in caso di guai resti dentro anche tu. Si controlla che il documento lo dica.

Quanto all'ipoteca, quando finisci di pagare si cancella da sola: non devi andare dal notaio e non devi pagare niente.