Hai visto la casa
e stai per firmare la proposta

Proposta firmata la caparra versata

2-3 mesi di attesa caparra e provvigione già impegnate

Risposta della banca ancora chiusa

Senza la riga

La proposta accettata è un impegno a comprare. Se il mutuo non arriva, la caparra può restare al venditore e la provvigione d'agenzia resta dovuta.

caparra e provvigione perse

Con la riga

«Subordinato all'ottenimento del mutuo»: quanto ti serve, entro quando, cosa succede se non arriva. La proposta decade.

la caparra torna indietro

Cosa hai firmato davvero

La proposta d'acquisto è un impegno a comprare. Se il venditore la accetta, l'affare è fatto — e da quel momento il rischio che la banca dica di no è tuo, non suo e non dell'agenzia.

Vuol dire due cose molto concrete. La prima: la caparra che hai lasciato può restare al venditore, perché chi si tira indietro la perde. Funziona anche al contrario — se è il venditore a tirarsi indietro deve restituirtela raddoppiata, non è una trappola a senso unico — ma nella pratica chi si tira indietro, quasi sempre, è chi non ha ottenuto il mutuo. La seconda: la provvigione dell'agenzia matura quando la proposta viene accettata, non il giorno del rogito, e in molti casi resta dovuta anche se l'operazione non si chiude.

Due impegni distinti, che maturano in momenti diversi e per ragioni diverse, e che si sommano. Entrambi sono proporzionali al prezzo della casa: più sale la casa che ti piace, più sale quello che resta sul tavolo se il mutuo non arriva. Ed entrambi maturano prima che la banca abbia detto qualcosa.

Per una firma messa in piedi in un salotto un sabato mattina. E non perché qualcuno ti abbia imbrogliato: la proposta è un documento regolare e le regole sono scritte. Semplicemente nessuno, in quel momento, ha interesse a fermarti.

La riga da pretendere

Il rimedio costa zero ed è una riga. Sulla proposta si fa scrivere che l'acquisto è subordinato all'ottenimento del mutuo. Con dentro tre cose, tutte e tre:

1. Quanto mutuo ti serve, in euro.
2. Entro quando deve arrivare la risposta della banca.
3. Che se non arriva, la proposta decade e la caparra torna indietro.

Non è una richiesta strana e non offende nessuno: le agenzie serie la mettono da sole e i venditori la accettano tutti i giorni. Se qualcuno ti dice che «non si usa» o che «così perdiamo la casa», quello è esattamente il momento di fare un passo indietro e telefonare a qualcuno.

Il termine dev'essere realistico, altrimenti la clausola non protegge: se scrivi quindici giorni la banca non fa in tempo, e la proposta decade per colpa tua. Il termine va fissato sui tempi veri di quella banca, chiesti prima di firmare, non su una cifra standard: se è troppo corto la proposta decade e la clausola non ti ha protetto.

Quanto tempo serve davvero

Dalla proposta accettata al rogito passano in genere due o tre mesi. Dentro ci sono la raccolta dei documenti, la perizia — un tecnico che entra fisicamente nella casa e la valuta — la delibera, cioè il sì formale della banca, e infine l'appuntamento dal notaio. Per la sola delibera metti in conto un mese, un mese e mezzo.

1. 1 Analisi del profilo 1-3 giorni Reddito, debiti in corso, quanto puoi permetterti
2. 2 Domanda alla banca 2-5 giorni Documenti reddituali e sull’immobile
3. 3 Perizia sull’immobile 7-15 giorni La banca manda il proprio tecnico
4. 4 Delibera 10-20 giorni La banca decide: importo, tasso, condizioni
5. 5 Rogito 5-15 giorni Dal notaio, con l’erogazione

In tutto: da 4 a 8 settimane

La mossa che ribalta tutto

In banca ci puoi andare prima. Prima di vedere le case, non per firmare niente: per farti dire, carte alla mano, quanto ti possono dare davvero. Poi si va a cercare, e si va a cercare sapendo.

È la differenza fra andare al mercato con il portafoglio in tasca e andarci sperando che qualcuno ti faccia credito. E toglie di mezzo, in un colpo solo, sia quello che resterebbe sul tavolo sia i tre mesi di sabati passati a vedere case fuori fascia.