Non sai quanto puoi spendere
per una casa

Il prezzo della casa

La banca presta fino all’80%

Ci metti tu il resto

Quello che devi avere sul conto, lo stesso giorno

qui finisce l’anticipo — tutto il resto esce lo stesso giorno

• Anticipo quello che la banca non presta
• Agenzia provvigione più IVA
• Notaio e imposte prima casa, da privato
• Banca perizia, istruttoria, imposta

Il conto che fa quasi tutti

Prezzo meno mutuo: mi serve l’anticipo. È il conto che porta a cercare case fuori portata, e a scoprirlo dopo mesi di sabati.

si conta solo l’anticipo

Il conto vero

Anticipo più agenzia, notaio e spese di banca: escono tutti insieme, prima delle chiavi. Sotto l’80% si può andare con la garanzia pubblica.

l’anticipo più tutte le spese

La domanda da cui si parte

Non è «quanto costa quella casa». È: quanto posso mandare in banca ogni mese, tutti i mesi, per vent'anni, senza smettere di vivere? La casa la compri una volta. La rata la paghi duecentoquaranta volte.

Da lì escono due tetti sopra la testa, non uno. Il primo è la rata che reggi. Il secondo sono i risparmi che hai adesso sul conto. E il tetto che conta è il più basso dei due — che è esattamente la cosa che quasi nessuno scopre prima di essersi innamorato di una casa.

Primo tetto: la rata

La regola che usano più o meno tutte le banche è che le rate non dovrebbero superare un terzo di quello che entra in casa netto ogni mese, tredicesima compresa e spalmata sui dodici mesi.

Attenzione al plurale, perché è lì che quasi tutti sbagliano il conto: quel terzo non è lo spazio per la rata del mutuo, è lo spazio per tutte le rate insieme — la macchina, il quinto, il divano, il telefono. Ogni euro di rata già impegnato è un euro in meno disponibile per la casa, e chi fa il conto dimenticandosene arriva in banca con un'aspettativa più alta di quella che il suo bilancio regge.

Da rata a mutuo: le tre cose che spostano il conto

Dalla rata al mutuo non si passa con un numero solo, perché di mezzo ci sono tre cose che si muovono. La durata: a parità di rata, più anni significano un mutuo più grande — e un costo totale più alto, perché gli interessi si pagano per più tempo. L'età: il mutuo deve chiudersi prima di una certa soglia, quindi chi parte più tardi ha meno anni a disposizione e, a parità di rata, regge un mutuo più piccolo. I tassi: si muovono, e con loro si muove quanto mutuo compra la stessa rata.

Per questo qui non trovi un moltiplicatore da applicare: non ne esiste uno che resti vero per tutti e per sempre, e uno sbagliato fa cercare nella fascia sbagliata. Il conto vero si fa mettendo i propri numeri — quanto si può pagare al mese, quanti anni si possono fare — nel calcolatore qui sotto, che lavora nel browser e non manda niente a nessuno. E resta un conto da tovagliolo: non è una promessa della banca, che guarda anche il contratto di lavoro e le rate già in corso.

Prova con i tuoi numeri

I numeri li metti tu, dal preventivo o dal contratto. Il calcolo avviene nel tuo browser e non esce da lì.

Importo del mutuo € Durata anni Tasso (TAN) %

Rata mensile —

Interessi totali sull'intera durata: — Costo complessivo: —

E se i tassi salissero di 0 punti base?

Sposta il cursore per vedere l'effetto di un rialzo sulla rata di un mutuo a tasso variabile.

Il calcolo usa il TAN, quindi non comprende spese, imposte e assicurazioni: per il costo pieno serve il TAEG. Su un tasso fisso il rialzo non tocca la rata già in essere; su un variabile la modifica al successivo aggiornamento.

Secondo tetto: i soldi che non sono il prezzo della casa

Qui c'è la parte che manca sempre nei conti fatti a casa. Tu hai in testa un numero solo, il prezzo. Fra il prezzo e i soldi che devi avere sul conto il giorno del rogito ci sono di mezzo parecchie voci, e messe insieme non sono spiccioli: sono le quattro voci del disegno in cima a questa pagina, e l'anticipo — quello a cui pensano tutti — è solo la maggiore delle quattro.

Ecco perché in questo mestiere la prima domanda non è «che casa ti piace». È «quanto hai da parte».

Le due cose che alleggeriscono

Non finisce lì, e le due buone notizie pesano quanto il conto qui sopra. La prima: sopra l'80% si può andare, perché esiste una garanzia pubblica pensata apposta per chi quel gruzzolo non ce l'ha — giovani, coppie giovani, famiglie con figli. Non è automatica, ci sono requisiti, ma chiederla è gratis, e se rientri il tetto dei risparmi si abbassa parecchio.

La seconda: gli interessi del mutuo sulla prima casa si detraggono. Ogni anno con la dichiarazione dei redditi ne torna indietro una parte, e pesa di più nei primi anni, quando gli interessi sono la fetta grossa della rata. Non cambia la vita, ma sono soldi tuoi e vanno chiesti, portando al CAF o al commercialista la quietanza della banca.

Cosa guarda la banca, davvero

Quattro cose, e non sono quelle che immagini.

1. Il tipo di contratto, prima dello stipendio. Fra un contratto stabile con uno stipendio più basso e uno a termine con uno stipendio più alto, la banca preferisce il primo: deve guardare vent'anni avanti. E una regola secca: se sei in periodo di prova, si aspetta. Tre mesi, e poi si va.
2. Quanti anni avrai alla fine. Il mutuo deve chiudersi prima che il mutuatario arrivi intorno ai settantacinque-ottant'anni: è il limite che quasi tutte le banche applicano. A trent'anni una durata trentennale è possibile, a cinquantacinque no — e questo, non il reddito, è spesso ciò che restringe il conto.
3. Le rate che hai già. Tutte, anche quelle piccole, anche il divano a interessi zero: non ti costa niente, ma occupa spazio — e lo spazio nella rata è quello che ti serve per la casa. Se stai per comprare, è il momento di non aggiungerne.
4. Chi mette i soldi dell'anticipo. Se una parte la mettono i genitori — cioè quasi sempre — quei soldi devono essere tracciati e scritti nell'atto: bonifico con causale, mai contanti, e il notaio lo scrive nel rogito. Fatto così non si paga niente e fra dieci anni c'è un documento pubblico che dice chi ha messo cosa. Farlo bene costa zero; farlo male costa parecchio.

Il tetto più basso vince

I due tetti quasi mai coincidono, e quasi sempre è il secondo a decidere. Il primo — la rata — è quello che si calcola per primo, ed è anche quello che dà il numero più alto: guardando solo lì si esce a cercare in una fascia di prezzo. Poi si guarda il conto corrente, si tolgono le spese che escono il giorno del rogito, e quello che resta per l'anticipo porta la fascia più in basso. Oppure porta a chiedere la garanzia pubblica, che è esattamente il caso per cui esiste.

Non è una brutta notizia: è la notizia che conviene avere a febbraio, e non a settembre dopo aver firmato. Ed è la ragione per cui i due conti si fanno nell'ordine inverso a quello istintivo — prima quanto c'è sul conto, poi quale rata regge, e solo alla fine quali case andare a vedere.